V současné době, při navracení majetku bývalým vlastníkům, vznikají někdy, a to nejen u zdravotně postižených občanů, problémy s byty. Je třeba upozornit na to, že nový vlastník přebírá práva a povinnosti bývalého vlastníka. Pokud má nájemce uzavřenu nájemní smlouvu s bývalým vlastníkem na dobu neurčitou, je třeba trvat na tom, aby i nová smlouva byla na dobu neurčitou. Většinou tomu tak skutečně je, ale vyskytnou se i případy, kdy nový majitel nutí nájemce uzavřít smlouvu na dobu určitou s tím, že pokud tak neučiní, dostane výpověď z bytu. Z výše uvedeného vyplývá, že nedojde-li k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně nové smlouvy, platí nadále smlouva dosavadní, s výjimkou úhrady nájemného. Při uzavírání nové nájemní smlouvy je třeba dbát na to, aby návrh smlouvy byl nájemci předložen již podepsán pronajímatelem. V případě, že tomu tak není, měl by si nájemce zkontrolovat, zda ustanovení o době nájmu je uvedeno na stejné straně jako podpisy smluvních stran, aby nemohlo dojít k případné manipulaci a změně charakteru smlouvy. Pokud se týká eventuálního ukončení nájemního vztahu lze doporučit u smluvního ukončení zvýšenou opatrnost.

je upraven občanským zákoníkem č. 47/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů takto:

(1) Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí.

(2) V případě, že nájem bytu byl sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.

(3) V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce.

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z těchto důvodů:

1. potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
2. jestliže nájemce přestal vykonávat práci, ke které je nájem služebního bytu vázán a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;
3. jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
4. jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce;
5. je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat;
6. jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat;
7. má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
8. neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas;
9. jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

(2) Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní poměr skončí; přitom přihlédne k výpovědní lhůtě (§ 710). Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Soud současně též rozhodne, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty. Má-li nájemce právo na náhradní byt (náhradní ubytování), rozhodne soud, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění náhradního bytu, a stačí-li poskytnutí náhradního ubytování, do 15 dnů po zajištění náhradního ubytování.

(3) Dojde-li k přivolení k výpovědi z důvodů uvedených pod písmeny a), b), e) a f), může soud v odůvodněných případech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, jež určí.

(4) Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení. lze vypovědět nájem podle odstavce 1 jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, nebo jeho právního nástupce nebo souhlasu příslušného orgánu republiky, který podle zákonů národních rad uzavření smlouvy o jeho nájmu doporučil.

(5) Jestliže pronajímatel bez vážných důvod nevyužije vyklizeného bytu k účelu, pro který soud k výpovědi nájmu přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu 5 let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období 5 let nepromlčí. jiné nároky nájemce nejsou tím dotčeny.

Pojem byt zvláštního určení nebo byt v domě zvláštního určení upravuje zákon č. 102/92 Sb. takto:

(1) Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob. Podrobnosti stanoví obecně závazný právní předpis.

(2) Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, pokud si to vyhradil. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení okresního úřadu, který si před vydáním doporučení vyžádá vyjádření Vládního výboru pro zdravotně postižené občany České republiky.

(1) Byty v domech zvláštního určení jsou byty v domech s pečovatelskou službou a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany.

(2) Smlouvu o nájmu bytu v domě zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt v domě zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení okresního úřadu.

Co se rozumí náhradním bytem nebo náhradním ubytováním, je uvedeno v občanském zákoníku č. 47/1992 Sb. takto:

(1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování.

(2) Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711 odst. 1 písm. a),b),e), f), a i) má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711 odst. 1 písm. b), a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.

(3) V případech podle §705 odst. 2, věty prvé postačí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování; soud však z důvodů zvláštního zřetele hodných, rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V případech podle p§705 odst. 1 a odst. 2, věta druhá má rozvedený manžel právo na náhradní byt; soud může, jsou-li proto důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnut, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.

(4) Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.

(5) Skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 1 písm. c), d), g) a h), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Jde -li o rodinu s nezletilými dětmi a skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle §711, odst. 1, písm. c) a d), může soud, jsou-li pro to důvod zvláštního zřetele hodné rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popř. na náhradní byt.. Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

(6) Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.

Chce-li nájemce vyměnit byt, který užívá, musí se opět řídit občanským zákoníkem č. 47/1992 Sb., kde je úprava práv nájemců při vzájemné výměně bytu upravena takto:

Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.

(1) Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.

(2) Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.

Výše nájemného byla upravována vyhláškou Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. Nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb., pozbyde tato vyhláška platnost ke dni 31. 12. 2001. Z tohoto důvodu už její text neuvádím.

Co se týče oprav bytu, platí nařízení vlády č. 258/1995 Sb,dle kterého je nájemce povinen hradit pouze drobné opravy a úpravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu.

Co se rozumí "drobnými opravami a náklady spojenými s běžnou údržbou bytu", je uvedeno v § 5 a v § 6. Podle ustanovení § 5 odst. 1 se za takové považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:

1. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
2. opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
3. výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků,
4. výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
5. opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
6. opravy měřičů tepla a teplé vody.

Za drobné opravy se považují opravy drobných předmětů uvedených v písm. a) až f) a dále (podle odst. 3) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, výlevek, van, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení, nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Podle výše nákladů se za drobné opravy bytů považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny výše, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 300 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

Náklady spojené s údržbou bytu jsou uvedeny v § 6, jsou to náklady na údržbu a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Patří sem především prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5, odst.3, malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.